quinta-feira, 30 de setembro de 2010

Relato de um vencedor

Antonio Marcos Carvalho

O atraso na entrega dos apartamentos não deveria ser praxe e algo comum das construtoras alegarem, pois eu e minha esposa adquirimos um imóvel na planta e também sofremos com o atraso na entrega. Imagino que ao comprar uma unidade para ser entregue em 30 ( trinta) meses, há tempo suficiente para a realização da obra mesmo contando com os imprevistos.

Descontente com tantas desculpas esfarrapadas da construtora, eu pesquisei bastante sobre o assunto e consultei vários advogados até encontrar um especialista. Fiquei surpreso com o atendimento, pois o mesmo me solicitou a cópia do contrato e uma planilha dos pagamentos que eu já havia efetuado e todo o material fornecido no plantão de vendas, como folder e panfletos do empreendimento.

O profissional preocupado com a questão das custas, conseguiu para eu e minha esposa a Justiça, gratuita, pois realmente estávamos sem condições de pagar custas e honorários em caso de perda do processo.

Fiquei surpreso com a sentença que ele me enviou depois de seis meses:

Posto isso, julgo procedente, em parte, a presente ação e rescindo o compromisso compra e venda firmado entre os autores e a construtora, condenando a ré a devolver ao autor todo o valor pago, acrescido de correção monetária e juros de mora a partir dos respectivos desembolsos, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) com correção monetária e juros de mora (6% ao ano) a partir desta data. Condeno a ré ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor total da condenação, já aplicada a regra do artigo 21, parágrafo único, do CPC. Autorizo o levantamento dos valores depositados em Juízo em favor do autor, imediatamente. Tornada pública, aguarde-se o trânsito em julgado.

Atraso na entrega de imóvel dá direito a multa

Fonte: Folha de SP

Com o mercado imobiliário em alta e as construtoras operando a todo vapor, começam as reclamações por atrasos na entrega dos imóveis.

Hoje em dia, a maior reclamação de compradores de imóvel na planta é o atraso cada vez maior e corriqueiro na entrega das residências, no entanto, tramita na Câmara dos Deputados um projeto de lei que estabele uma multa que seria aplicado as construtoras, por mês de atraso. A multa seria de valor igual ao de um aluguel de imóvel semelhante ao adquirido.

O projeto é o nº 3.019/2008, e está aguardando o parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, “onde espero vê-lo aprovado ainda neste ano”, disse seu autor, o deputado Antonio Bulhões (PRB-SP).

Na lei atual, os contratos em geral estabelecem uma carência de seis meses, ou 180 dias, para as construtoras entregarem as unidades. Como forma de burlar a redação da lei, algumas empresas colocam 180 dias úteis, o advogado Tiago Antolini, diretor da AMM (Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil) alerta que a prática é ilegal.

Vencido esse prazo de carência, Antolini lembra que o mais comum é os documentos estipularem 0,5% ao mês durante o período de atraso excedente. “É preciso checar se há essa cláusula [no contrato]”, ensina ele.

Para o cálculo do valor da multa na nova legislação, a Comissão de Defesa do Consumidor sugere que seja tomado como base a média de mercado do preço do aluguel de imóveis similares na localidade em que se situar o bem comprado.

Para se resguardar, é importante que seja guardado toda documentação e propaganda do imóvel, isso inclui folders e anúncios publicitários, pois eles servem de prova em relação a toda promessa que foi acordada. Na falta desse material, basta pedir ao corretor as informações por escrito, não esquecendo de conferir a assinatura e dados da empresa.

Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras

Pessoal, a Matéria é bem longa mas vale ler até o final, até mesmo pra extinguir qualquer dúvida que você venha a ter "ainda" com relação ao abuso dos 180 dias e a contrato UNILATERAL.

Fonte:
CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI
Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.

Introdução

Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e que os consumidores podem ter como praticamente certo, é a não entrega, pela construtora, da unidade imobiliária no prazo contratual. Muitas vezes nem mesmo com a utilização indevida do “prazo de carência” a construtora consegue concluir e entregar a obra. O que antes era exceção se tornou, lamentavelmente, regra.

Neste rápido artigo faremos algumas considerações sobre o assunto, e na medida do possível, apresentaremos algumas posições dos tribunais, destacando que não pretendemos esgotar o tema.

1. Considerações iniciais

Tendo em vista o que será abordado neste breve trabalho, nos parece oportuna a análise, ainda que superficial, de algumas disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias. Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477)

As cláusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorável ao consumidor. Confira-se:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento – Pavimentação asfáltica realizada pela Municipalidade – Custeio das despesas – Apelação da construtora corre, pretendendo a improcedência da demanda – Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor – Por força de cláusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidária, a tal despesa – Interpretação favorável ao consumidor – Art. 47 do CDC – Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenação das rés por litigância de má-fé – Inviabilidade – O apelo interposto consubstancia exercício regular do direito de recorrer – A má-fé não é pressuposta, reclamando comprovação – Sentença mantida – Apelação e recurso adesivo improvidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009)

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais.

Pelo artigo 54, § 4º, do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.

Feitas estas observações preliminares, podemos passar a tecer alguns comentários sobre o “prazo de carência” (dentre outras denominações).

2. O chamado “prazo de carência”

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

A maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(…)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carências).

O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:

“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.
Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:

“(…).
Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)

Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência não tem sido favorável aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decisões dão razão aos consumidores. Uma vasta gama de ocorrências são invocadas pelas construtoras com o intuito de legitimarem o atraso na entrega do imóvel, bem como a utilização do prazo de tolerância. Vejamos alguns exemplos:

“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.”
(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS – CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO – RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA – AUSÊNCIA DE PROVA – APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(…).
2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.
3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.”
(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999)

“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES.
Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001).

“DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.
1 – O atraso do poder público em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construído o imóvel prometido à venda não se configura caso fortuito ou força maior.
(…)”.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1092 DO CÓDIGO CIVIL. ‘Se o vendedor não cumpriu a obrigação assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, não pode, sob a alegação de que o comprador não providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a rescisão do contrato e o recebimento de indenização por perdas e danos. A implantação de novo plano econômico pelo governo federal não caracteriza caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avençado.’ (Ap. Cív. nº 97.003741-4, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigância má-fé não caracterizada. Decisão confirmada. Recurso improvido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997).

“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.”
(TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS.
O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais – não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Por outro lado, quando o Poder Judiciário se convence de que o descumprimento da obrigação da construtora se deu por motivo que, de fato, não poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa, como é o caso, por exemplo, das decisões abaixo:

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTENTADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. CASO FORTUITO. AUSÊNCIA DE CULPA. PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAÇÃO DE VALORES. VERBAS ILÍQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
I – Quando o descumprimento contratual não ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrência de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avença foi declarado de preservação ambiental em ação civil pública proposta pelo Ministério Público local, há de se considerar que o não cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisível pelas partes. Logo, inaplicável a cláusula contratual que prevê a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devolução pelo número de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, não prevalece o princípio pacta sunt servanda, ante a ocorrência de fato superveniente e alheio à vontade das partes.
II – Assim, a devolução imediata das parcelas pagas ao comprador é medida que se impõe em face da norma geral da boa-fé e do equilíbrio contratual prevista no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a cláusula que prevê a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela rescisão contratual.
III – Não há se falar em compensação de valores pagos a título de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comissão de corretagem, por configurar verbas ilíquidas que deverão ser apuradas por perícia contábil, a serem reconhecidas por sentença, que ainda não houve. Na espécie, a vendedora não se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligência dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002.
IV – Por cediço, dano moral constitui qualquer ofensa à honra e à dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparável. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improsperável se mostra o pleito indenizatório por danos morais.
V – A sucumbência recíproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelações cíveis conhecidas e improvidas.”
(TJ/GO – 5ª T., Ap. Cív. nº 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

“EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAÇÃO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro é excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar.”
(TJ/MG – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007)

Pode ocorrer de o atraso na entrega da unidade decorrer de alterações no projeto solicitadas pelo próprio adquirente. A construtora não pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel. Confira-se:

“CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA – DEMORA JUSTIFICADA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESPONSABILIDADE AFASTADA – INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.
2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.
3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
4. Apelo conhecido e improvido.”
(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004)

Nota-se, portanto, que se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carência, deste a construtora somente poderá gozar em se tratando de caso fortuito ou força maior, não se podendo entender que essa carência é uma prorrogação automática do prazo de entrega.

3. Consequências pelo descumprimento do prazo para entrega

Da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.

Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudência:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”
(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

“CONTRATO – Compromisso de vencia e compra de imóvel – Atraso na entrega da obra – Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada – Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução – Dano moral – Inocorrência – Indenização indevida – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – MORA DA CONSTRUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.
O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90”
(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA – RECURSO IMPROVIDO.
O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.”
(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora. Vejamos a jurisprudência:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO.
I – A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.
II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
III – Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
III - Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo improvido.”
(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – RESSARCIMENTO DOS DANOS – DANO MATERIAL – DANO MORAL – Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.”
(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ DESCARACTERIZADA.
O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga, com os acréscimos legais e contratuais.
Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des. Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005)

“INDENIZAÇÃO – Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante – Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves – Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

Pelo fato de a resolução do contrato decorrer de culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores, além de ser feita em parcela única, deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ.
(…).
II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente.
III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004)

Há casos em que o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipóteses não pode a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passível de ser considerada irrisória. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juízo:

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.
Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).

Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera

“(…).
Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.
Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.
Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”

Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – OBRIGAÇÕES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMINATÓRIA C/C COBRANÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS – CULPA CONFIGURADA – INADIMPLEMENTO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – IRRELEVÂNCIA – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECLAMO IMPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.
É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.”
(TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

4. Prazo prescricional para propositura de ação indenizatória

Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes deverão ser reparados.
Dois aspectos mostram-se como mais polêmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial.
O Código Civil, em seu artigo 206, § 3º, V, fixa em 03 (três) anos o prazo prescricional para a propositura de ação que tenha por objeto a reparação de danos.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço” (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria.
A mera existência do referido artigo 27 do CDC já pode ser suficiente para que alguém entenda que pela simples razão de se tratar de relação de consumo deve ser aplicado o prazo da legislação consumeirista e não a do artigo 206, § 3º, V, do CC.
De fato, como já expusemos antes, a relação entre os adquirentes de unidades imobiliárias e as construtoras são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto não quer dizer que outras disposições legais não devam ser aplicadas.
No caso da prescrição que estamos analisando, há que se considerar que o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos está relacionado à reparação de danos decorrentes do “fato do produto ou do serviço”. Isto, com a devida vênia, limita a aplicação deste prazo exclusivamente para tais circunstâncias.
Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva,[1] citando o entendimento do Ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, escreveu que “o art. 27 cuida de hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997)”. Deve haver relação direta com a segurança e a saúde do consumidor.

Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa do Recurso Especial nº 810.353/ES:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO. VÍCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA (SÚMULA 7/STJ).
I. Tendo a corte local entendido que a hipótese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta é a aplicação do art. 27 do CDC. Precedentes.
II. Ademais, as questões levantadas no recurso especial dependem de incursão em matéria fática da lide, notadamente no que toca à natureza do vício/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua forma de constatação, bem como nas circunstâncias em que realizado o negócio, considerado pelo Tribunal local como sujeito à incidência do CDC.
III. Incidência da Súmula 7 do STJ: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.
IV. Recurso especial não conhecido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, julg. 16.04.2009)

Como se observa do voto do Ministro Relator:

“(…).
Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrição qüinqüenal, por apresentar o produto um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionável insegurança (fl. 131).
O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergência, o qual, diga-se de passagem, foi também utilizado como fundamento de decidir no acórdão recorrido. Confira-se:
‘DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. SUBSTITUIÇÃO DE MOBILIÁRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VÍCIO APARENTE. BEM DURÁVEL. OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO.
I – Existindo vicio aparente, de fácil constatação no produto, não ha que se falar em prescrição qüinqüenal, mas, sim, em decadência do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.
II – O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente.
III – Entende-se por produtos não-duráveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo após sua aquisição, enquanto que os duráveis, definidos por exclusão, seriam aqueles de vida útil não-efêmera.’
(REsp nº. 114.473/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060)
No mesmo sentido:
‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE.
1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial – taxi – não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC.
2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC.
3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao ‘recall’ com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ.
4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que ‘quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação’ (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01).
5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido.’ (REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 06.12.2004, p. 325)
(…)”

Assim, com a devida vênia, apesar de o atraso na entrega do imóvel ser fato gerador de prejuízos aos adquirentes, não nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrário do que determina do artigo 27 do CDC, não se trata de danos por fato do produto ou do serviço. Inexiste relação entre o atraso na entrega do imóvel e riscos à segurança ou à saúde dos adquirentes. Aplicável, portanto, o prazo de 03 (três) anos do artigo 206, § 3º, do CC. Com efeito, a contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados.

Conclusões

Diante das breves ideias traçadas neste modesto trabalho, podemos concluir que:

a) A relação formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como por adesão.
b) O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discussão sobre a ilegalidade de cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.
c) Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados.
d) O prazo de carência só pode ser usado pela construtora se houver caso fortuito ou força maior, não sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.
e) Não feita a entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos que experimentarem.
f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.

(Reprodução autorizada desde que citada a fonte)

Decreto Municipal amplia a incidência do ITBI em São Paulo


O prefeito Gilberto Kassab, através do Decreto Mun. nº 51.627/2010, a pretexto de regulamentação do Imposto de Transmissão de Bens Inter-Vivos (IBTI), passou exigir o tributo tanto nos casos de instituição como de extinção de direito de superfície. O direito de superfície, que compreende o direito de construir ou de plantar em terreno alheio, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Sobre o assunto, consultar artigos 1.369/1.377 do Código Civil.

Pelo referido decreto (art. 27), ficam isentas do imposto (ITBI) as aquisições da Caixa Econômica Federal, da Cooperativa Habitacional (Cohab) e da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (Cdhu). No que se refere aos imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), pelo PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e pelo SNHIS (Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social), até o valor de R$ 42.800,00, a alíquota permanece em 0,5.


Porque isso não acontece em Jandira hein ¬¬'

A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista

Pessoal essa matéria é muito grande portanto quem quiser poderá acessar o site da advocacia que a redigiu.
Mas informo que é muito interessante.

Quais fatores podem aumentar os custos da compra de um imóvel?

(UOL – Casa e Imóveis) – 06/05/10

Vários são os fatores que elevam, muito além da medida, os preços dos imóveis nos grandes centros urbanos. Dentre eles estão a escassez de terrenos viáveis para implantação de empreendimentos imobiliários e o constante aumento da demanda. Ao pretender adquirir um imóvel, o “candidato a comprador” deve atentar para várias outras despesas diretamente relacionadas a essa compra, para que possa arcar com todas sem surpresas desagradáveis. Vamos comentar algumas delas.

A consultoria de um advogado
A compra de um imóvel é um momento muito especial na vida de todos nós. Significa uma importante conquista, pois garante a moradia de seu proprietário e uma relevante reserva patrimonial.

Devemos dar a esse momento uma atenção especial e ter conhecimento de todas as obrigações decorrentes da assinatura de um contrato de compra de venda de imóvel – bem como dos direitos dele decorrentes.

Para que tudo caminhe dentro do maior grau de segurança jurídica possível, é fundamental que o comprador seja assessorado por um advogado de sua confiança. Além de esclarecer cada uma das condições dispostas no contrato, o profissional saberá debater as cláusulas do documento com o vendedor.

Como prestador de serviços, caberá a ele receber os respectivos honorários. Portanto, a você que pretende comprar um imóvel, não cometa o erro de pedir a um amigo ou parente advogado que “dê uma olhadinha” no contrato. Seja profissional, pague pela consulta e tenha um parecer formal sobre a aquisição e todos os esclarecimentos que se faça necessário.

Documentos
Se a aquisição for feita com pagamento em parcelas, certamente será exigida a apresentação de documentos que retratem a idoneidade financeira do comprador.

Essa documentação será ainda mais complexa caso a compra seja financiada por instituição financeira: além de certidões e cópias autenticadas de documentos pessoais, é provável que o comprador tenha de contratar um prestador de serviços para atuar junto ao agente financeiro na conclusão do processo de aprovação de crédito.

Assim, será preciso se preparar para arcar com as despesas de:

a) cópias autenticadas de documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento);
b) certidão negativa de distribuição de feitos estaduais (inclusive executivos fiscais);
c) certidão negativa de distribuição de feitos cíveis federais;
d) certidão negativa de distribuição de feitos trabalhistas;
e) certidão negativa de distribuição de protestos;
f) certidão negativa de INSS e receita federal;
g) honorários com o profissional que fará a apresentação dos documentos perante o agente financeiro (crédito financeiro).

Conforme o caso, outros documentos poderão ser exigidos, aumentando os custos desta etapa.

Emolumentos cartoriais
Usualmente, a relação de compra e venda de imóvel nasce com a assinatura de um “compromisso particular de compra e venda”.

Posteriormente, seja pela quitação do preço, seja pela entrega da escritura definitiva do imóvel junto com um instrumento de confissão de dívida (ou seja, um documento em que o comprador reconhece a existência do saldo devedor), ocorre a lavratura da escritura definitiva de venda e compra do imóvel.

Nesta situação, o comprador deverá arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários, cujo montante varia de acordo com a tabela vigente em cada um dos Estados da Federação. Não apenas os emolumentos com a escritura deverão ser pagos, mas também aqueles relativos ao registro da escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, nesse momento, o comprador terá as seguintes despesas:

(a) emolumentos relativos à lavratura da escritura pública de compra e venda Tabelionato de Notas;
(b) emolumentos com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis;
(c) emolumentos relativos às cópias da escritura e da certidão de matrícula constando o registro da escritura.

Há de se destacar duas importantes questões:

1) Em se tratando de escritura com hipoteca ou alienação fiduciária, caberá ao comprador custear os dois atos (ou seja, a venda e compra e a instituição da garantia real) e, também, os custos com os respectivos registros.

2) Em se tratando de instrumento de venda e compra com instituição da alienação fiduciária do bem imóvel em garantia do saldo devedor, o artigo 38 da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 10.931/04, autoriza que os instrumentos sejam particulares. Assim o comprador não precisa pagar os emolumentos das respectivas escrituras.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Há também, no momento da assinatura do instrumento de transmissão da propriedade do imóvel, a obrigação de recolher para a municipalidade o chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Em São Paulo, é de 2% sobre o valor da venda ou, se este valor for menor do que o valor-base arbitrado pela municipalidade, prevalecerá como base de cálculo o maior entre eles.

Pagamento do seguro
Nas aquisições feitas por meio de instituições financeiras, o valor das parcelas é composto dos seguintes elementos: valor para amortizar a dívida do financiamento; valor dos juros remuneratórios e por fim, o valor dos encargos com seguro. Esse seguro tem por finalidade liquidar o saldo devedor do valor financiado, no caso de falecimento do mutuário-devedor.

Vale lembrar: houve, recentemente, mudanças em relação à contratação desse seguro e, hoje, a instituição financeira é obrigada a apresentar, no mínimo, duas seguradoras, ficando ainda o comprador autorizado a contratar uma terceira seguradora, se melhor lhe servir.

Despesas com rateio de condomínio, IPTU e manutenção do imóvel
Por fim, o comprador deve também buscar informações sobre o custo que terá que arcar com o rateio das despesas condominiais (se o imóvel integrar um condomínio), com o IPTU e também, com a manutenção rotineira de seu imóvel.

Este último ponto, muitas vezes desprezado pelo proprietário de imóvel, acaba provocando surpresas bastante onerosas. Lembramos aqui: constante revisão e limpeza de caixa d’água; revisão das redes elétricas e hidráulicas; substituição de telhas quebradas; manutenção de pintura (inclusive de suas esquadrias) entre outros itens.

Projeto de Lei prevê punição para atraso de imóveis adquiridos na planta

Além de multas, deputado federal Paulo Roberto Pereira (PTB-RS) propõe o pagamento de 1% do valor de aquisição por mês de atraso na entrega

O Projeto de Lei 7059/10, do deputado federal Paulo Roberto Pereira (PTB-RS), pretende punir as construtoras que atrasarem em mais de 90 dias a entrega de imóveis adquiridos na planta. A proposta precisa ser votada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania para entrar em vigor.

Além de sanções penais e administrativas previstas no Código de Defesa do Consumidor, o projeto determina que, em casos de descumprimento do prazo imposto pela lei, a empresa será obrigada a arcar com todos os encargos mensais relativos ao imóvel em construção, inclusive impostos, até a data efetiva da entrega das chaves ao consumidor.

Quando o comprador já tiver quitado o imóvel, a empresa deverá pagar a ele, inclusive, 1% do valor de aquisição por mês de atraso na entrega.

De acordo com o deputado, o projeto de lei foi criado porque não há, em casos de atraso de entrega de imóvel, amparo legal para os consumidores terem aonde recorrer. “Prometer em contrato a entrega de uma coisa vendida e não cumprir é um claro abuso e desrespeito aos direitos do consumidor”, diz Pereira na proposta. Para saber mais detalhes do Projeto de Lei 7059/10, clique aqui.

Índice de custo da construção desacelera em setembro, mostra FGV

Fonte: O Globo / 27/09/2010

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) apresentou elevação de 0,20% em setembro, o que mostra um abrandamento em relação à alta verificada em agosto, de 0,22%. Os dados foram divulgados nesta segunda-feira pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
O indicador relativo a materiais, equipamentos e serviços avançou 0,35% em setembro, ante elevação de 0,38% no mês anterior. A principal pressão de alta veio do segmento materiais para instalação, cuja taxa passou de 0,34% para 1,37%. Já a parcela relativa a serviços arrefeceu de 0,60% em agosto para 0,32% na leitura deste mês, com diminuição no ritmo de alta do subgrupo serviços técnicos, de 1,49% para 0,56%.

No índice referente à mão de obra, houve acréscimo 0,04%, mais brando em relação ao 0,06% apurados anteriormente. Segundo a FGV, o resultado foi consequência de oscilações de mercado ocorridas em São Paulo e Porto Alegre.

Das sete capitais analisadas pela FGV, o INCC-M de Recife deixou uma queda de 0,04% em agosto para avanço de 0,14% agora. Em São Paulo, o indicador teve leve mudança, de 0,20% para 0,18% de expansão. No Rio de Janeiro, saiu de 0,40% para 0,29%.

Nos primeiros nove meses do ano, o INCC-M acumula aumento de 6,40%. Em 12 meses, o avanço corresponde a 6,94%.

Ping-Pong INCC, dúvidas e respostas.

Por: André Massaro / ESPECIALISTA DA MONEYFIT

Como fazer para amenizar os gastos com o INCC?

A alternativa é partir para o financiamento bancário o quanto antes. Ainda mais agora ,que existe a portabilidade sem pagar IOF.
Mas vale a pena pesquisar as taxas oferecidas e não se ater somente ao banco do qual o consumidor é cliente. O segmento de crédito imobiliário está bastante competitivo.

Qual é a melhor maneira de se preparar para arcar com os custos do índice?

O dinheiro tem que ser colocado em investimentos líquidos e de baixo risco, como poupança, CDBs, títulos públicos e os fundos de renda fixa. Não é aconselhável ir para o mercado de ações (derendavariável), porque a quantia vai ter de ser resgatado quando o consumidor precisar dela.
Como esse dinheiro tem uma destinação, não pode ficar lá esperando o melhor momento da economia para ser resgatado.

Existe uma forma de prever o que será gasto só de INCC?

Não existe uma fórmula para prever o futuro. Mas, no caso do INCC, é interessante que quem pretende comprar um imóvel na planta verifique a variação do índice dos últimos 6 meses e tente aplicar isso no futuro, para tentar fazer uma reserva específica para isso. Desta forma, a pessoa pode começara guardar o quanto ela conseguir.
O mínimo aconselhável é 10% do salário e o ideal é de30%a40%. Para isso,tem de haver muita disciplina. Quanto maior a entrada, menos dependente do financiamento a pessoa fica e menos riscos pode correr.

Veja abaixo a tabela dos índices.



P.S.: Tá passando por dificuldades com o seu empreendimento? Reclame, grite, procure seus direitos, não cruze os braços e espere o próximo erro, o Brasil é o que é simplesmente porque o POVO não reclama.

Correção do saldo devedor na compra de imóveis na planta

Com o aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, também tem sido crescente as reclamações dos consumidores relacionado ao valor do saldo devedor no momento da obtenção do financiamento bancário.
» Saiba mais Clique aqui e veja na íntegra a Matéria com o Advogado Marcelo de Andrade Tapai.




P.S.: Tá passando por dificuldades com o seu empreendimento? Reclame, grite, procure seus direitos, não cruze os braços e espere o próximo erro, o Brasil é o que é simplesmente porque o POVO não reclama.

terça-feira, 28 de setembro de 2010

Mais uma da Trisul ...

Identificamos que a Trisul contratou geradores, e 2 carros pipas particulares para que possam enganar e engambelar mais um pouco PROPRIOTÁRIOS do Residencial Belas Artes II.

Pois é minha gente ... quando penso que essa empresinha poderia já ter feito tudo ... vem mais uma sujeira a tona.

Eles pensam ou acham que tem a certeza de que somos otários e burros?
Fica aí um questionamento a ser feito ... não é possível ... ou eles acham isso ou os burros são eles por pensarem que conseguiriam nos enganar por muito tempo ...

Temos informantes lá no residencial que sempre está de olho em tudo e as noticias chegam fresquinhas para nós ...

Tenho pena deles ...

Onde já se viu contratar geradores e carros pipas para iniciar a vistoria??
Investir nesses artifícios para que? por que?
Ah! sim ... claro ... tem muitos babacas que deixam se levar pelas ladainhas e não entraram com processo contra a trisul, só pode ser isso ...

Mas eu não ... eu e mais alguns amigos, já estamos dando andamento no inicio do processo ... e vamos colocar lá tudinho, até laudo psicológico eu possuo para incluir no processo, pois o abalo foi tanto que teve um período que eu só chorava ... mas me fortaleci e agora to na briga firme e forte contra eles.

Gentem ... é sério, antes de avaliar a vistoria entrem em ctto com a consessionária de energia e água para ter certeza de que está tudo ok.

Depois vai ser pior, uma vez a vistoria feita e assinada ... sei não como pode ficar viu ... melhor previnir do que remediar.

Respondendo ao leitor.

Rodrigo disse...

Wanessa,

Primeiramente muito obrigado pelas suas explicações.


Não há de que ... estamos aqui para ajudar dentro do que for possível.

É literalmente lamentável eles oferecerem míseros R$ 1.500,00 por quase 1 ano de atraso. Realmente, pelo que li no contrato não existe cláusula de multa pró-compradores, esse contrato, como muitos que existem (financiamento de veículos, contratação de serviços como internet, TV a cabo, entre tantos outros são contrato unilaterais, ou seja, quase como contratos de adesão, não existe a opção de discutir alguma cláusula porque não são contratos particulares, ou você assina e aceita ou não faz a compra/contratação.

É óbvio que a Eletropaulo não é a culpada, onde uma empresa ficaria quase 1 ano para efetuar uma ligação.....!

O que me deixa um pouquinho mais tranquilo é que as nossas inspeções já iniciaram.

Bom, desejo muito boa sorte e que realmente na próxima semana você post a confirmação de que as inspeções iniciaram no Belas Artes II.

Ah, nunca mais, mas nunca mais mesmo comprarei algum imóvel na planta, independente da construtora, pois até as mais famosas e de um padrão maior (Cyrella, EZ tec, Gafisa) possuem várias reclamações!!! Pagarei mais caro, mas evitarei essas dores de cabeça!

Valeu!!!




Meus contatos:

Pessoal quem quiser me encaminhar denuncias, reclamações, desabafos, terei o imenso prazer em postar aqui nesse espaço.
Esse espaço não é só meu, é de todos que assim como eu se sentem lesados por essa empresa.

e-mail: wanessamotta@yahoo.com.br
msn: wanessa.goth@hotmail.com

Cel: (11) 6568-3198

Família que paga mais aluguel recebe imóvel antes

Gisele Lobato
do Agora

As famílias com renda de até R$ 1.395 que gastam mais de 30% dos rendimentos mensais com o aluguel terão prioridade na distribuição de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida na capital. O critério foi divulgado ontem pelo Conselho Municipal de Habitação.

A prefeitura vai priorizar ainda as famílias que possuam uma renda por pessoa inferior a meio salário mínimo e que tenham um pai cuidando sozinho dos filhos, segundo a resolução publicada ontem no "Diário Oficial" da Cidade.

De acordo com a Sehab (secretaria de Habitação), a escolha também será baseada em uma classificação por pontos cujas regras ainda serão definidas. Ao contrário das famílias que ganham entre R$ 1.395 e R$ 4.650 --que contratam seus imóveis diretamente com as construtoras e com a Caixa--, o público do programa com renda inferior precisa da intermediação da prefeitura.

segunda-feira, 27 de setembro de 2010

Resposta aos questionamentos do Rodrigo Start Life.

Rodrigo disse...

Olá Wanessa, td bem?!?

Oi Rodrigo, dentro do possível sim .. espero q esteja td bem com vc.


Sou um dos proprietários do Start Life e estou um pouco preocupado com este empreendimento, por isso gostaria de entender melhor o seu problema:

1. Pelo que percebi o empreendimento está 100% pronto, correto?!?;

sim correto, desde Abril de 2010
2. Se o prazo de 180 dias do contrato expirou, a Trisul não deverá pagar a multa?;

Em nosso contrato não tem clausula nenhuma informando multa, portanto teremos que entrar com o processo para pedir essa multa. Não queremos entrar em acordo agora com a TRISUl pois estão oferecendo por ai apenas 1.200,00 a 1.500,00 por um atraso de 1 ano pro pessoal do Vida Plena Santo André, porém nossos prejuízos vai muito além que 1.500,00.
3. Vocês já conseguiram o financiamento com a CEF?;

Sim, nosso financiamento já saiu. O meu por exemplo foi assinado em 26/02/2010 assim como contei na saga dos meus Rounds contra a Trisul / Credimovel, porém tem pessoas que assinaram em Setembro de 2009.
4. Vocês já realizaram a vistoria?

Ainda não nos foi liberado a vistoria, dizem as más línguas do SAC que vai ser iniciada semana que vem, mas como não acredito em nada que eles falam ...
5. Qual a justificativa para o atraso?

Que a Eletropaulo é a culpada, mas se vc ler os posts passados irá ver que temos como provar que foi erro da trisul esse atraso e não da eletropaulo.
6. Já passaram alguma previsão mais confiável?
Nenhuma, desde Maio quando ligamos la recebemos a informação de que será entregue o Habite-se sexta-feira, mas essa sexta-feira nunca chega.
Obrigado e boa sorte!!!

Obrigada, desejo sorte a vocês do Start Life

Rodrigo

Como constituir um condomínio

d(Construção Mercado, por Juliana Nakamura) – 2009

Atenção a procedimentos legais e bom relacionamento com o cliente evitam conflitos na criação do condomínio edifício

Durante o processo de incorporação imobiliária de edificações compostas por unidades autônomas, a etapa final, simbolizada pela instituição do condomínio edilício, é uma das mais críticas. Envolta em uma série de implicações legais, essa fase é suscetível ao aparecimento de conflitos, sobretudo em relação às responsabilidades de cada parte envolvida. Por isso, tanto quanto dispor de um corpo jurídico e administrativo capaz de dar conta de todos os procedimentos burocráticos, para incorporadores e construtores, transparência e comunicação eficiente também são cruciais para evitar desgastes no relacionamento com o cliente final.i139773

Afinal, grande parte dos problemas que surgem durante a implantação de condomínios ocorre justamente por falta de informação e conhecimento dos compradores. “É preciso considerar que, muitas vezes, o contrato de compra foi assinado dois anos antes e que informações importantes podem ter se perdido até o momento em que a administração do edifício deixa as mãos do empreendedor para ser assumida por seus novos proprietários”, afirma Flávio Martins, presidente da administradora Itambé.

As obrigações do incorporador para viabilizar a criação de um condomínio têm início muito antes de qualquer comercialização de partes do empreendimento. O primeiro passo é a obtenção da certidão do título constitutivo da propriedade horizontal, que define forma de parcelamento da propriedade e descreve as frações ideais de terreno, ou seja, os percentuais que cada unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário. Ao mesmo tempo, junto com o projeto de construção e outros documentos, é preciso solicitar o arquivamento, no Cartório de Registro de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Embora possa parecer meramente burocrática, essa etapa requer muita atenção dos empreendedores, especialmente em relação às peculiaridades inerentes a cada tipo de condomínio e sua utilização futura. Plínio Ricardo Merlo Hypolito, especialista em direito imobiliário e advogado do Innocenti Advogados Associados, revela que não é raro o incorporador utilizar a mesma minuta da convenção para diversos empreendimentos, o que pode trazer prejuí zos aos usuários. Norma básica do condomínio, cujo propósito é regular os direitos e os deveres dos condôminos, a convenção só pode ser elaborada por escritura pública ou por instrumento particular, devendo ser aprovada ou alterada pelos votos representativos de dois terços das frações ideais. “Isso, na prática, é muito difícil de se viabilizar”, revela Hypolito. O advogado conta que, atualmente, trabalha justamente na elaboração de uma nova minuta para um condomínio misto (de uso comercial e residencial) no qual a convenção inicial contemplou somente as obrigações de natureza residencial, não abrangendo questões surgidas em função da utilização comercial do empreendimento.

Rito de passagem
Concluída a obra e emitido o auto de Habite-se pela prefeitura, finalmente ocorre a assembléia de instalação do condomínio, realizada com dois objetivos principais. Primeiro: aprovar a convenção – condição para que o condomínio seja registrado em um cartório de imóveis, obtenha o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e possa contratar funcionários. Segundo: eleger o síndico, que será o representante legal do grupo, bem como o subsíndico e os conselheiros do condomínio.i139774

O sucesso desse primeiro evento depende diretamente do envolvimento e do conhecimento de seus participantes sobre a pauta em questão. “Tanto que, para evitar reuniões improdutivas, muitos empreendedores têm apostado na realização de encontros prévios para instruir um grupo de proprietários selecionados sobre os tópicos abordados da assembléia”, comenta Flávio Martins.

Mas mesmo nessas situações em que os condôminos estão mais preparados para a reunião inaugural, alguns pontos podem e costumam despertar discussões durante a constituição do condomínio.

Um dos mais polêmicos diz respeito à contratação da administradora condominial, já que os proprietários podem ter a expectativa de escolher a empresa que cuidará da administração do empreendimento. Contudo, de acordo com a legislação que regulamenta essa atividade, a incorporadora tem a prerrogativa de realizar essa contratação. Para Martins, isso é positivo, pois permite que a empresa escolhida possa acompanhar o desenvolvimento do projeto, podendo até mesmo auxiliar na formatação de serviços e opinar quanto à criação de áreas comuns. Mas nada impede que os condôminos modifiquem a convenção caso discordem dessa indicação. Para isso, é necessária a realização de assembléia com quorum de dois terços dos proprietários e respeitar as cláusulas de rescisão do contrato, que normalmente envolvem aviso prévio de um mês.

A responsabilidade pelos custos relacionados à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio é outro fator que costumeiramente provoca conflitos. O advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo), explica que a lei 4.591/64, em seu artigo 51, estabelece que nos contratos de construção deve constar expressamente a quem cabem as despesas com ligações de serviços públicos, bem como os custos indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Essa orientação se aplica mesmo quando o serviço público é explorado via concessão. “Não importa se o regime de construção adotado for por administração ou por empreitada. A responsabilidade pelas despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio deve ser sempre prevista no contrato de construção”, reitera Paschoal. Segundo ele, na hipótese de omissão do contrato a respeito do assunto, a responsabilidade cabe ao incorporador.

As principais etapas da constituição de condomínio

Durante a incorporação e construção:
- Obtenção de certidão do título constitutivo da propriedade horizontal
- Registro da minuta da futura convenção do condomínio

Após conclusão da obra:
- Obtenção do Habite-se
- Realização da assembléia inaugural
- Registro da Convenção no Cartório de Registro de Imóveis
- Criação do condomínio

Entenda as regras

O que diz o Novo Código Civil Brasileiro sobre a convenção de constituição de condomínio edílico
- Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
- Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção deve determinar:
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- Forma de administração;
- A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.

O regimento interno:
- Pode ser feito por escritura pública ou por instrumento particular.
- São equiparados aos proprietários, nesse caso, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

O que é contrato de Compra e Venda e Escritura definitiva?

Fonte: http://www.formspring.me/imovel

Contrato de compra e venda é um instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra o imóvel, estabelecendo preço e condições de entrega e pagamento. O contrato, ou promessa de compra e venda, pode ser efetivado por instrumento particular (nesse caso, é preciso de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública.

Já a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.

Fique de olho nos contratos e em tudo que assina na hora da compra, é sempre bom ter uma boa acessoria juridíca e/ou consultoria imobiliária confiável.

A Taxa de Interveniência pode ser cobrada?

Há algumas semanas publicamos um artigo no blog comentando sobre a obtenção de financiamento imobiliário para quitação do saldo devedor após o término da obra, para quem comprou um imóvel na planta.

O ponto que chamou a atenção de muitos foi a questão da “taxa de interveniência”, o que nos levou a colocar esse outro post.

Para contextualizar: quando um cliente opta por financiar seu saldo devedor por um banco diferente daquele que financiou a obra, esse último deve assinar o contrato de financiamento como “interveniente-quitante”, para que, dessa forma, o imóvel (apto ou casa) fique liberado da hipoteca que foi realizada pela construtora, para garantir a construção.

Assim, a interveniência, nesse contexto, se refere ao ato do banco financiador da obra concordar com que você realize seu financiamento por outra instituição financeira.

A questão é que, a maioria dos bancos, no intuito de não perder esse cliente, estipula uma “taxa de interveniência” que pode chegar a R$ 3.000,00 ou, em alguns casos, a 2% do valor financiado.

A pergunta que surge é: A taxa de interveniência pode ser cobrada?

Para o PROCON a resposta é não. Na opinião da entidade “impor ao cliente o financiamento por um banco determinado é como fazer uma venda casada”.

Veja matéria realizada pelo Jornal Nacional - 18/07/09

Para que não pairem dúvidas sobre a legalidade da cobrança da taxa de interveniência, o Banco Central explica:

“A Resolução CMN 3.518, de 2007, alterada pela Resolução CMN 3.693, de 2009, estabelece que a cobrança de tarifas pela prestação de serviços deve estar prevista no contrato firmado entre a instituição e o cliente ou ter sido o respectivo serviço previamente autorizado ou solicitado pelo cliente ou pelo usuário.

Assim, se o cidadão não optar pelo financiamento imobiliário com a mesma instituição que também financiou a construtora/obra, não haverá prestação de serviço a ele por tal instituição, não havendo, portanto, justificativa para a cobrança de quaisquer valores do cidadão, por esta instituição.

Por outro lado, a eventual previsão de pagamento ou ressarcimento de custos incorridos pela construtora ou por terceiros, no contrato de venda formalizado entre a construtora e o cidadão, visando deixar o imóvel livre e desembaraçado de ônus, não é objeto de regulamentação por parte do Conselho Monetário Nacional ou do Banco Central”.

Resumindo

Alguns contratos de compra do imóvel apresentam uma cláusula em que o cliente concorda em pagar a “taxa de interveniência”. Nesses casos, cabe uma conversa com a construtora para que ela possa intervir junto ao banco financiador para liberação da cobrança, afinal de contas, ela tem interesse em receber o valor, não importa por qual banco.

Agora, se não consta em contrato, a taxa não pode ser cobrada e ponto final.


Fonte: http://canaldocredito1.wordpress.com

TRISUL NÃO APRESENTA ACORDO NO PROCON

Reclamações efetuadas pelos PROPRIOTÁRIOS do Vida Plena Sto André no PROCON não teve solução de acorod, assim como também não surtiu efeito nenhum quando um dos PROPRIOTÁRIOS do Residencial Belas Artes 2 fez sua reclamação no Procon.

Procon não adianta, não resolve nada, é perda de tempo.

Extra - Extra - Extra !!!

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Trisul informa que irá cobrar do pessoal do RESIDENCIAL BELAS ARTES 2:

- Os boletos enviados pela caixa e que eles vem pagando
- INCC deste periodo que eles pagaram para a caixa
- Multa pela valorização do Imovél.

Ahnnn ... isso é devido??

Estamos no aguardo dessas respostas do nosso advogado.

Bomba - Bomba - Bomba ...

Péssima administração ...

Pessoal do Residencial Vida Plena Sabará paga pela cozinha e o gesso do apto do zelador.

" Ola Pessoal...recebendo hj e verificando as despesas do comdomínio,pagamos gesso para o apto do zelador,armarios no valor de 2.250, pergunto?
quem aprovou tudo isto p/ o apto do mesmo, gente isto é improcedente ... isso ele tem que comprar com o salario que já pagamos para o mesmo, quem autorizou tudo isto... ( acho que como a coisa esta andando! daqui alguns dias vamos pagar até gasolina para ele levar a esposa ao trabalho i passeios ) lamentavel nota zero para quem autorizou tudo isto, e em relação ao conhecimento em administração se percebe uma enorme deficiência incapaz para o cargo.

Espero que outros se manifesten também... a coisa esta ficando sem controle!"

Bom ... O que pode se falar de algo deste nível??

Sim é culpa, mas de quem? Dos próprios moradores que não comparecem nas reuniões, as atas que não são abertas a todos os moradores, da maioria dos moradores que não participam das reuniões e assembléias, das pessoas que marcam as reuniões em horários comerciais? Fica ai a dúvida. Só que é na hora de pagar, de colocar a mão no bolso é que se dão conta de suas responsabilidades e das responsabilidades dos outros, quando se mora em um condomínio residencial tem que se ter um bom entendimento entre todas as partes.

Temos que tomar ciência de tudo que nos é cobrado, não apenas chegar e pagar.

Temos que indicar prestadores de serviços confiáveis tem que ficar de olhos abertos, tem também que ter representantes de confiança quando se há aprovações de compras, seja para móveis para o condomínio ou material de limpeza.

Solicitar sempre que façam cotações com 3 ou 5 empresas diferentes, sempre vai ter uma com vantagens agradáveis e bom serviço, é questão de procurar, de TRABALHAR e todos colaborarem e abrirem os olhos.


"Portanto caros moradores e futuros moradores de um residencial, preste bem atenção em quem vocês colocam lá para te representar."

Onde encontrar um conciliador?

ENDEREÇOS DE JUIZADOS :: SÃO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

site: http://www.tj.sp.gov.br/Conciliacao/PrimeiraInstancia/SetoresConciliacao.aspx

POSTOS DE CONCILIAÇÃO PRÉPROCESSUAL

Fórum João Mendes Jr.

Endereço: Praça João Mendes Jr., 21o andar

Telefone: 2171-6421 / 6058

Fax: 2171-6323

Area de atuação: Civel e Familia

Posto Avançado de Conciliação préprocessual do Tribunal de Justiça do Estado de

São Paulo/ Simpi - Sindicato da Micro e Pequena Indústria do Estado de São Paulo.

Endereço: Avenida Rebouças, 1206 – 1º andar, no Jardim América (próximo ao metro

Clinicas)

Tel: 3897 8407

Horário: das 10h as 17h

*Reclamações gratuitas envolvendo valores ate 40 salários mínimos, mais do que visto

tem custo de 1% sobre o valor do acordo, caso se realize o acordo.

Posto Avançado de Conciliação Pré Processual do Tribunal de Justiça do Estado de

São Paulo/ Associação Comercial /SP

Endereço: Rua da Glória, 346 – Térreo - Liberdade

Telefone: 3272-6651

e.mail: -spconciliacao@tj.gov.br

Horário: das 10h as 17h

* Reclamações gratuitas envolvendo valores ate 40 salários mínimos, mais do que

visto tem custo de 1% sobre o valor do acordo, caso se realize o acordo

Faculdade FADISP (Faculdade Autônoma de Direito)

Juizado Especial Civel - Setor de Conciliação

Rua João Moura, 313 – Pinheiros - SP

Tel: 3062 3849 / 3061 0212

Fórum da Lapa

Endereço: rua Martim Tenório , 120

Telefone: 3834-1573

Fax: 3834-9307

Área de atuação: cível

Fórum de França de Penha

Endereço: rua Doutor João Ribeiro , 433 térreo

Telefone: 6193-6612 ramal: 6208

Fax: 6193-6612 ramal: 6201/6202

Área de atuação: cível

Fórum de Santo Amaro

Endereço:rua Alexandre Dumas , 206 1º andar

Telefone: 5548-3199 ramal: 242

Área de atuação: cível

Fórum de Santo Amaro

Endereço: rua Adolfo Pinheiros, 1992 - 9º andar

Telefone: 5522-8833 ramal: 252

Área de atuação: família

Fórum Regional de Pinheiros

Endereço: rua Jericó, 5º andar, salas 511 e 512

Telefone: 3815-4844 ramal: 236

Área de atuação: cível

Fórum Regional Nossa Senhora do Ó

Endereço: rua Tomas Ramos Jordão , 101 Freguesia do Ó

Telefone: 3978-7118

Área de atuação: cível e família

NÚCLEOS DE MEDIAÇÃO (PRÉPROCESSUAL)

CENTRO DE INTEGRAÇÃO DA CIDADANIA (CICS)

CIC LESTE - Itaim Paulista

Rua Padre Virgilio Campello, 150

Encosta Norte - Itaim Paulista

Telefone: (11) 25622440

CIC OESTE - José Soares da Silva

Estrada de Taipas, 990

Jardim Panamericano - Jaraguá

Telefone: (11) 3942-5228

CIC SUL - Jardim São Luis

Rua José Manoel Camisa Nova, 100

Jardim São Luis

Telefone: (11) 5514-0182

CIC NORTE - Jova Rural

Rua Ari da Rocha Miranda, 36

Jova Rural - Jaçanã

Telefone: (11) 2249-5384

CIC FRANCISCO MORATO

Avenida Tabatinguera, 45

Centro - Francisco Morato

Telefone: (11) 4489-3133

CIC FEITIÇO DA VILA

Estrada de Itapecerica, 8887

Itapecerica da Serra

Telefone: (11) 5825-2444

CASA DA CIDADANIA (plantão)

Rodovia dos Imigrantes, km 11,5 - 19

Jabaquara

Telefone: (11) 5021-6624

CIC CAMPINAS

Dr. Fernando de Cássio Rodrigues

Rua Odete Terezinha S. Octaviano, 92

Vila Nova

Telefone: (19) 3226-6161

CONCILIAÇÃO PROCESSUAL

JUIZADO ESPECIAL CIVEL – SP

Juizado Central de São Paulo - Capital

Rua Vergueiro, 835 - Vergueiro

Telefone: 3207 5857 / 3207 5183

Funcionamento: das 12h às 18h (ligar para saber o horário de funcionamento dos

anexos)

Anexos

UniFMU

Rua Taguá, 106 – Liberdade

Telefone: 3208-5765

Universidade Mackenzie

Rua da Consolação, 993 – Vl. Buarque

Telefone: 3256-6334

FAAP

Rua Itápolis, 689 - Higienópolis

Telefone: 3668-6502

Fórum de Santana

Av. Eng. Caetano Álvares, 594 – 1º andar – Limão

Telefone: 3858-0548

Uniban – Universidade Bandeirante

Rua Maria Cândida, 1813 Vl. Guilherme

Telefone: 2967-9030

Fórum Ipiranga

Rua Agostinho Gomes, 1455 – 2ºandar - Ipiranga

Telefone: 2063-8763

Fórum do Jabaquara

Rua Joel Jorge de Melo, 424 – Saúde

Telefone: 5574-0355

Fórum Santo Amaro

Av. Adolfo Pinheiro, 1992 – Santo Amaro

Telefone: 5686-3119

UNISA – Universidade Santo Amaro

Rua Comendador Elias Zarzur, 75 – Santo Amaro

Telefone: 2141-8958

UNIP - Universidade Paulista

Rua da Paz, 769 – Santo Amaro

Telefone: 5181-2510

CIC Sul

Rua José Manuel Camisa Nova, 100 – Jd. São Luis

Telefone: 5514-0182

Universidade São Judas

Rua Marcial, 115 – Mooca

Telefone: 2799-1954

Fórum de Itaquera / Guaianases

Estrada de Poá, 696 – Vila Cruzeiro

Telefone: 2554-1019

PoupaTempo Itaquera

Av. do Contorno, 60 – Itaquera

Telefone: 3456-7166

Unicastelo

Rua Heitor, 229 – Itaquera

Telefone: 2944-0699

Fórum de França de Penha

Rua Doutor João Ribeiro , 433 térreo

Telefone: 6193-6612

Fórum São Miguel Paulista

Av. Afonso Lopes de Baião, 1736 - São Miguel Paulista

Telefone: 2052-8098 ramais: 221/222

Fórum Tatuapé

Rua Santa Maria, 257 – Pq. São Jorge

Telefone: 2295-6417

UNICID

Rua Icaraí, 322 – Tatuapé (Prox. ao metrô Carrão)

Telefone: 2178-1516

Fórum Vila Prudente

Av. Sapopemba, 3740 – Belenzinho

Telefone: 2154-2144

Lapa

Rua Aurélia, 650 - Lapa

Telefone: 3672-4058

UNIP Lapa

Av. Santa Marina, 950 – Lapa

Telefone: 3613-7035

Fórum de Pinheiros

Rua Gericó, s/n – Vl. Madalena

Telefone: 3815-4844 ramal 231

CIC Taipas

Estrada de Taipas, 990 - Jaraguá

Telefone: 3942-5228

PUC

Rua João Ramalho, 295

Perdizes - São Paulo

(11) 3675-5438

juizadocivel@pucsp.br

Mackenzie

Rua da Consolação, 993

Centro

Telefone: 3256-6334


Faculdade FADISP (Faculdade Autônoma de Direito)

Juizado Especial Civel - Setor de Conciliação

Rua João Moura, 313 – Pinheiros – SP

Tel: 3062 3849 / 3061 0212