segunda-feira, 27 de setembro de 2010

CERTIDÃO DO HABITE-SE

A certidão do habite-se é um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

Contudo, este documento não é um certificado de garantia de que a construção foi executada em obediência às boas normas de engenharia e arquitetura, e portanto, não atesta a segurança da obra e muito menos, a qualidade.

Quando um projeto para construção de um imóvel é aprovado pela prefeitura, significa que o mesmo atendeu à legislação local e a construção pode ser iniciada após a liberação do alvará (documento autorizando o início dos serviços). Quando a construção atinge um nível em que a certidão do habite-se pode ser emitida, o proprietário do imóvel faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providenciará uma vistoria no imóvel para constatar se o que foi construído retrata o projeto aprovado inicialmente.

Se tudo estiver conforme o projeto aprovado, a certidão do habite-se é emitida em poucos dias. No entanto, caso haja algum problema, a certidão será liberada somente após a resolução do mesmo.

Fique atento para os seguintes itens:

Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;

Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;

Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;

Prédios residenciais ou comerciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;

Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;

Estabelecimentos comerciais que não possuem a certidão do habite-se, não recebem alvará definitivo para funcionamento legal, tornando difícil a venda ou aluguel dos mesmos;

Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.

Os itens acima servem para lhe dar uma noção da importânica da certidão do habite-se. Portanto, procure não esquecer deste documento em sua próxima negociação.

Jorge Henrique Pezente
Engenheiro Civil
www.escolher-e-construir.eng.br


FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).

Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.

No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.

No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.

A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).

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