quinta-feira, 30 de setembro de 2010

Quais fatores podem aumentar os custos da compra de um imóvel?

(UOL – Casa e Imóveis) – 06/05/10

Vários são os fatores que elevam, muito além da medida, os preços dos imóveis nos grandes centros urbanos. Dentre eles estão a escassez de terrenos viáveis para implantação de empreendimentos imobiliários e o constante aumento da demanda. Ao pretender adquirir um imóvel, o “candidato a comprador” deve atentar para várias outras despesas diretamente relacionadas a essa compra, para que possa arcar com todas sem surpresas desagradáveis. Vamos comentar algumas delas.

A consultoria de um advogado
A compra de um imóvel é um momento muito especial na vida de todos nós. Significa uma importante conquista, pois garante a moradia de seu proprietário e uma relevante reserva patrimonial.

Devemos dar a esse momento uma atenção especial e ter conhecimento de todas as obrigações decorrentes da assinatura de um contrato de compra de venda de imóvel – bem como dos direitos dele decorrentes.

Para que tudo caminhe dentro do maior grau de segurança jurídica possível, é fundamental que o comprador seja assessorado por um advogado de sua confiança. Além de esclarecer cada uma das condições dispostas no contrato, o profissional saberá debater as cláusulas do documento com o vendedor.

Como prestador de serviços, caberá a ele receber os respectivos honorários. Portanto, a você que pretende comprar um imóvel, não cometa o erro de pedir a um amigo ou parente advogado que “dê uma olhadinha” no contrato. Seja profissional, pague pela consulta e tenha um parecer formal sobre a aquisição e todos os esclarecimentos que se faça necessário.

Documentos
Se a aquisição for feita com pagamento em parcelas, certamente será exigida a apresentação de documentos que retratem a idoneidade financeira do comprador.

Essa documentação será ainda mais complexa caso a compra seja financiada por instituição financeira: além de certidões e cópias autenticadas de documentos pessoais, é provável que o comprador tenha de contratar um prestador de serviços para atuar junto ao agente financeiro na conclusão do processo de aprovação de crédito.

Assim, será preciso se preparar para arcar com as despesas de:

a) cópias autenticadas de documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento);
b) certidão negativa de distribuição de feitos estaduais (inclusive executivos fiscais);
c) certidão negativa de distribuição de feitos cíveis federais;
d) certidão negativa de distribuição de feitos trabalhistas;
e) certidão negativa de distribuição de protestos;
f) certidão negativa de INSS e receita federal;
g) honorários com o profissional que fará a apresentação dos documentos perante o agente financeiro (crédito financeiro).

Conforme o caso, outros documentos poderão ser exigidos, aumentando os custos desta etapa.

Emolumentos cartoriais
Usualmente, a relação de compra e venda de imóvel nasce com a assinatura de um “compromisso particular de compra e venda”.

Posteriormente, seja pela quitação do preço, seja pela entrega da escritura definitiva do imóvel junto com um instrumento de confissão de dívida (ou seja, um documento em que o comprador reconhece a existência do saldo devedor), ocorre a lavratura da escritura definitiva de venda e compra do imóvel.

Nesta situação, o comprador deverá arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários, cujo montante varia de acordo com a tabela vigente em cada um dos Estados da Federação. Não apenas os emolumentos com a escritura deverão ser pagos, mas também aqueles relativos ao registro da escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, nesse momento, o comprador terá as seguintes despesas:

(a) emolumentos relativos à lavratura da escritura pública de compra e venda Tabelionato de Notas;
(b) emolumentos com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis;
(c) emolumentos relativos às cópias da escritura e da certidão de matrícula constando o registro da escritura.

Há de se destacar duas importantes questões:

1) Em se tratando de escritura com hipoteca ou alienação fiduciária, caberá ao comprador custear os dois atos (ou seja, a venda e compra e a instituição da garantia real) e, também, os custos com os respectivos registros.

2) Em se tratando de instrumento de venda e compra com instituição da alienação fiduciária do bem imóvel em garantia do saldo devedor, o artigo 38 da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 10.931/04, autoriza que os instrumentos sejam particulares. Assim o comprador não precisa pagar os emolumentos das respectivas escrituras.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Há também, no momento da assinatura do instrumento de transmissão da propriedade do imóvel, a obrigação de recolher para a municipalidade o chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Em São Paulo, é de 2% sobre o valor da venda ou, se este valor for menor do que o valor-base arbitrado pela municipalidade, prevalecerá como base de cálculo o maior entre eles.

Pagamento do seguro
Nas aquisições feitas por meio de instituições financeiras, o valor das parcelas é composto dos seguintes elementos: valor para amortizar a dívida do financiamento; valor dos juros remuneratórios e por fim, o valor dos encargos com seguro. Esse seguro tem por finalidade liquidar o saldo devedor do valor financiado, no caso de falecimento do mutuário-devedor.

Vale lembrar: houve, recentemente, mudanças em relação à contratação desse seguro e, hoje, a instituição financeira é obrigada a apresentar, no mínimo, duas seguradoras, ficando ainda o comprador autorizado a contratar uma terceira seguradora, se melhor lhe servir.

Despesas com rateio de condomínio, IPTU e manutenção do imóvel
Por fim, o comprador deve também buscar informações sobre o custo que terá que arcar com o rateio das despesas condominiais (se o imóvel integrar um condomínio), com o IPTU e também, com a manutenção rotineira de seu imóvel.

Este último ponto, muitas vezes desprezado pelo proprietário de imóvel, acaba provocando surpresas bastante onerosas. Lembramos aqui: constante revisão e limpeza de caixa d’água; revisão das redes elétricas e hidráulicas; substituição de telhas quebradas; manutenção de pintura (inclusive de suas esquadrias) entre outros itens.

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