quinta-feira, 28 de outubro de 2010

A instituição de um condomínio edifício.


Por Rudnei Maciel

Para a existência de diversas unidades construídas sobre um mesmo terreno, é necessário que seja realizada a incorporação imobiliária, a qual é regulada pelos artigos 28 à 70 da Lei 4591/64 (Incorporações Imobiliárias).

A incorporação imobiliária é a atividade exercida pelo incorporador, que pode ser pessoa física ou jurídica, comerciante (empresário) ou não, com o intuito de promover e realizar a construção, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial. (art. 28, Lei 4591/64)

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a documentação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64. Dentre elas, cabe ressaltar:

- projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes (letra d);

- cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída(letra e);

- discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão (letra i).

- minuta da futura convenção de Condomínio que regerá a edificação ou conjunto das edificações ( letra j).

A inscrição ou a matrícula no Cadastro Específico do INSS (CEI), deve ser realizada no prazo de trinta dias contados do inicio de suas atividades sendo responsável pela matrícula o proprietário do imóvel, o dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica (art. 19 da IN MPS/SRP Nº 3/2005)

O incorporador mobiliza e coordena meios de produção capazes de viabilizar a construção de edificações formadas por unidades imobiliárias autônomas. Porém, por interesse dos co-proprietários é que será constituída uma propriedade condominial especial, que o Código Civil denomina de “Condomínio Edilício”.

Portanto, uma vez concluída e averbada a construção no Registro de Imóveis, com a conseqüente individualização das unidades autônomas, deverá ser instituído o Condomínio Especial (constante nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil/02).

A instituição do condomínio deve seguir a forma do artigo 1332 do Código Civil, que dispõe:

“Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns: II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam”.

Ou seja, para que as unidades construídas existam como unidades autônomas, se faz necessário realizar a instituição do condomínio, para que, a partir de então, reúnam-se e se articulem a propriedade coletiva e a propriedade individual, o que vai exigir também uma organização a fim de promover sua gestão e manutenção, os quais serão reguladas pela Convenção, Regimento Interno, Assembléias Gerais e a Administração.

A primeira assembléia que ocorre no condomínio é a de instalação, momento em que a construtora ou incorporadora transfere a administração aos condôminos. É o momento adequado para os condôminos elegerem o primeiro síndico e conselho, determinarem o valor da quota condominial, estabelecerem uma comissão para analisar a minuta da convenção, dentre outras deliberações.

A minuta de Convenção é um dos documentos obrigatórios para o Registro do Memorial de Incorporação. Porém, caberá aos condôminos, a partir da instituição, aprová-la pelos condôminos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais (art.9º, § 2º, da Lei 4591/64 e art. 1333 do NCC).

Em resumo, para se instituir um condomínio tem de estar presentes os seguintes elementos: 1) objetivo – existência de uma edificação; 2) subjetivo – dois ou mais titulares diversos de unidade autônoma; 3) ser instituído por ato “inter vivos”, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis.

Mesmo com Cadastro Especial no INSS (CEI), é obrigatória a inscrição do condomínio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ. (artigos 214 e 215 do Decreto 3.000/99, regulamentador do imposto de renda).

Por fim, cabe ressaltar que, a jurisprudência tem admitido a cobrança judicial de contribuições condominiais mesmo que irregularmente constituído, também chamado condomínio “de fato”, uma vez que o proprietário se beneficia dos serviços ou benfeitorias do condomínio. Predomina o princípio contrário ao enriquecimento ilícito. Porém, cabe analisar o caso concreto.

Advogado, administrador, professor do curso de Administração Condominial da FA.RS e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico

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